به نقل از «خرداد»

بازار مسکن در ۱۴۰۲ به کدام سو؛ چه چیز در انتظارمان است؟

تاریخ انتشار: ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۷۸۳۳۸۷

نسبت تسهیلات حوزه مسکن به کل تسهیلات بانکی در سال‌های اخیر به چهار درصد نمی‌رسد. این عدد در سوئیس حدود ۵۰ درصد و در هلند ۱۹ درصد است. سقف وام در تهران ۲۰ تا ۳۰ درصد رقم مورد نیاز خرید خانه‌ای ۸۰ متری را تامین می‌کند در حالی که قدرت وام مسکن برخی کشورهای اروپایی به ۷۰ درصد می‌رسد

بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ به غیرقابل پیش‌بینی‌ترین حالت ممکن رسیده است؛ چون از یک‌طرف انتشار آمارهای رسمی که به‌طور مستمر ماهی یکبار در دسترس عموم قرار می‌گرفت، متوقف شده و از طرف دیگر سیاست‌های دولت در هاله‌ای از ابر مه‌آلود پنهان شده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

دولت اصرار دراد با اعمال فشار به مالکان و فعالان بازار در بخش‌هایی مثل مالیات یا اجاره، تصویر مدافع حقوق مردم را از خود به نمایش بگذارد که همچنان دغدغه‌هایی از این جانب احساس می‌کند، اما هروقت پای پرداخت تسهیلات و کمک‌های دولتی وسط بیاید، حاضر نیست سود و اقساط تسهیلات را متناسب با توان واقعی متقاضیان تعیین کند. تورم از یک طرف و انتظارات و توقعات بخش عرضه نیز از طرف دیگر بازار مسکن را به دندان گرفته‌اند و هر کدام به‌سمتی می‌کشند. این وسط خریداران مصرفی مسکن و مستاجران هستند که تنها مانده‌اند و فشار سنگینی را تحمل می‌کنند.

تصویر اول؛ محاسبه هزینه ساخت مسکن
قیمت تمام شده ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در پایتخت ممکن است به سه میلیارد تومان برسد. این هزینه جدای قیمت زمین و مخارجی مثل نصب شیرآلات، کف‌پوش، کابینت‌ها و سایر موارد موردنیاز برای تکمیل واحد درنظر گرفته شده است. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، فروردین امسال در گفتگو با خبرگزاری ایسنا متوسط قیمت ساخت هرمترمربع واحد مسکونی را ۳۰ میلیون تومان عنوان کرده، اما تاکید دارد: هزینه ساخت یک متر بنای مفید را باید فارغ از مسایلی نظیر شیرآلات لاکچری و مشاعاتی از جمله استخر و سالن سینما محاسبه کرد.

در حال حاضر حداقل زمان اجرای یک پروژه مسکونی بین ۱.۵ تا دو سال است و اگر فرآیند صدور پروانه را با طول یک تا دو سال به آن اضافه کنیم، کل پروسه ساخت حدود چهار سال زمان می‌برد؛ بنابراین اگر همین امروز ساخت مسکن را [در قالب پروژه‌های بزرگ]شروع کنیم، دست‌کم سه تا چهار سال آینده آماده می‌شود.

تصویر دوم؛ گم‌شدن آمارهای رسمی مسکن
انتشار گزارش رسمی بازار مسکن که قبلا به‌طور مستمر و منظم توسط بانک مرکزی در اختیار عموم قرار می‌گرفت، از آذرماه ۱۴۰۱ متوقف شده است، اما قیمت مسکن همچنان برمدار افزایش حرکت می‌کند. متوسط قیمت مسکن تهران، آذر سال پیش متری ۴۸ میلیون تومان بود، ولی علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس اواخر فروردین در گفتگو با خبرگزاری تسنیم گفته: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۶۰ میلیون تومان عبور کرده است در حالی که ابتدای سال ۹۷ متوسط قیمت مسکن شش میلیون تومان بود. یعنی قیمت مسکت طی پنج سال ۱۰ برابر افزایش داشته است. با وجود افزایش قیمت، از سال ۹۷ تا ۱۴۰۲ تولید مسکن افزایش پیدا نکرده.

به‌نظر می‌رسد بازار مسکن با شکست مواجه شده و تولیدکنندگان از فروش واحدهای خود ناامید هستند، چون خریداران استطاعت مالی ندارند؛ بنابراین در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریبا از بازار خارج شده است. تقاضای موجود با نیت سرمایه‌گذاری و سوداگری وارد بازار شده است و هدفشان این است که شش ماه تا یک سال واحد مسکونی را داشته باشند و دوباره آن را عرضه کنند.

تصویر سوم؛ اجاره‌بها، مستاجران و وام ودیعه مسکن
مداخله دولت در بازار اجاره مسکن، در سال‌های گذشته اغلب بی‌نتیجه باقی ماند با این حال امسال هم شاهد ابلاغ همان مصوبات هستیم. مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و سایر شهرها، دقیقا مانند گذشته است و حتی عددهای آن را دست نزده‌اند. تجربه نشان داده به دلیل نبود ضمانت اجرایی معمولا این سیاست به نتیجه نمی‌رسد. به‌همین دلیل دولت تلاش کرده یک‌سری راهکار جدید به‌کار بگیرد.

تسهیل مراحل دریافت و صدور رایگان کد رهگیری یکی از مهمترین اقدامات است. قرار شده سامانه کد رهگیری از زیرمجموعه وزارت صنعت به وزارت راه‌وشهرسازی منتقل شوند تا دیگر مشاوران املاک بهانه‌ای برای خودداری از صدور کدرهگیری نداشته باشند.

مشاوران املاک امسال همچنین برای اولین بار ممکن است با سامانه‌ای روبرو شوند که آن‌ها را ملزم به ثبت قراردادهای فروش و اجاره در سامانه معاملات املاک و مستغلات می‌کند و همزمان به‌صورت سیستمی حق کمیسیون املاک را در هر قرارداد برای خریدار، فروشنده و مشاور نمایش می‌دهد. دریافت رقم‌های بالاتر در قالب کمیسیون مشاوران املاک ممنوع خواهد شد.

تغییر قوانین پرداخت وام ودیعه مسکن به نفع مستاجران یک احتمال دیگر است. در حال حاضر وام مانند سایر تسهیلات بانکی با سود ۲۳ درصد قابل پرداخت است که بازپرداخت اقساط آن چندان با توانایی اجاره‌نشین‌ها همخوانی ندارد؛ بنابراین دولت در کنار پیش‌بینی سازوکارهای اجرایی جدید جهت سهمیه‌بندی و پرداخت سریع‌تر وام ودیعه مسکن، باید در مورد کاهش مبلغ و نرخ سود وام اجاره‌نشین‌ها نیز تجدیدنظر کند.

تصویر چهارم؛ نهضت ملی مسکن
ثبت‌نام طرح نهضت ملی مسکن به آورده ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی نیاز دارد. این آورده باید به‌صورت چند قسط و ظرف دو تا سه سال به حساب دولت ریخته شود. در حال حاضر متقاضیان مکلف به پرداخت حدود ۸۰ میلیون تومان هستند. پس از تحویل خانه که البته زمان دقیقش مشخص نیست، تازه تسهیلات نهضت ملی مسکن به متقاضیان تعلق می‌گیرد که رقم آن براساس آخرین تصمیمات اعلام شده، ۵۵۰ میلیون تومان برای کل کشور خواهد بود. با فرض اینکه قرار است سود تسهیلات با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار یعنی ۲۳ درصد به‌منظور بازپرداخت وام مدنظر قرار بگیرد، مبلغ اقساط وام نهضت ملی مسکن شاید برای متقاضیان به بالای ۱۰ میلیون تومان برسد.

اقساط ماهانه وام نهضت ملی مسکن در دوره بازپرداخت ۲۰ ساله، مبلغی معادل ۱۰ میلیون و ۶۵۳ هزار تومان خواهد بود. کل بازپرداخت این وام پس از پایان دوره قرارداد، به دو میلیارد و ۵۵۶ میلیون و ۸۴۴ هزار تومان می‌رسد. این یعنی شخصی که تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن دریافت کرده، نهایتا پس از ۲۰ سال باید دو میلیارد و ۶۸ میلیون و ۴۴۳ هزار تومان به بانک برگرداند.

وقتی تسهیلات نهضت ملی مسکن ۴۵۰ میلیون تومان بود، مبلغ اقساط ماهانه به هشت میلیون و ۷۱۶ هزار تومان می‌رسید و کل بازپرداخت این وام در دوازدهمین ماه از سال بیستم تا دو میلیارد و ۹۲ میلیون تومان پیش می‌رفت. کل مبلغی که متقاضی در پایان مدت قرارداد علاوه بر اصل پول به بانک برمی‌گرداند نیز یک میلیارد و ۶۴۲ میلیون تومان محاسبه شده بود.

تصویر پنجم؛ افزایش فشار مالیات مسکن
مالیات مسکن در قالب‌های مختلف امسال جدی‌تر از قبل توسط دولت و مجلس دنبال می‌شود. اجرای مالیات خانه‌های خالی به شهریور ۱۴۰۲ موکول شده است. واحدهای خالی مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت به این شرط که در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، اصطلاحا خانه خالی در نظر گرفته خواهند شد و صاحبان آن‌ها باید مالیات بپردازند. دولت برنامه‌ریزی کرده تا پایان سال از خانه‌های مسکونی خالی رقم دو هزار میلیارد تومان درآمد کسب کند.

مالیات بر معاملات مکرر مسکن یکی از راهکارهای دولت است تا کسانی که به خریدوفروش واحدهای مسکونی با هدف کسب مشغول هستند را بترساند. مالیات معاملات مکرر مسکن به افراد حقیقی یا حقوقی که یک ملک را خریداری و زیر یک سال بفروشند تعلق نمی‌گیرد، اما اگر فرد برای ملک دوم همین رویه را در پیش بگیرد، مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن خواهد شد.

شیوه محاسبه مالیات بر معاملات مکرر مسکن می‌گوید اگر شخصی واحد مسکونی به قیمت ۱۰ میلیارد تومان خریداری کند و آن را ظرف مدت کمتر از یک سال به قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد، مشمول نرخ ۶۰ درصد در سال اول خواهد شد و باید شش میلیارد تومان از مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش ملک را به‌عنوان مالیات پرداخت کند. اگر این شخص همان ملک را سه سال بعد به همان قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد، مالیات با نرخ ۲۰ درصد محاسبه می‌شود و به عدد دو میلیارد تومان می‌رسد. تولیدکنندگان مسکن مشمول قانون مالیات بر معاملات مکرر مسکن نمی‌شوند.

تصویر ششم؛ وام خرید مسکن
نسبت تسهیلات حوزه مسکن به کل تسهیلات شبکه بانکی در سال‌های اخیر به چهار درصد نمی‌رسد. این عدد در سوئیس حدود ۵۰ درصد و در هلند ۱۹ درصد است. فاصله‌ای که نشان می‌دهد چرا و به‌چه دلیل خریداران مسکن در ایران نمی‌توانند روی تسهیلات بانکی حساب باز کنند.

میزان تسهیلات پرداختی به خریداران، با حذف بانک مسکن که بانک تخصصی به‌حساب می‌آید و تسهیلات تکلیفی پرداخت می‌کند، حتی به عدد چهار دهم درصد کاهش پیدا می‌کند. از طرف دیگر تسهیلات خرید مسکن در حال حاضر برای زوج‌های ساکن تهران به ۴۸۰ میلیون می‌رسد که شامل دو وام ۲۰۰ میلیونی فردی و یک وام جعاله ۸۰ میلیون تومانی است. دریافت وام مسکن از طریق بورس، همان ابتدای کار به حدود ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

زمان بازپرداخت وام مسکن برای متاهل‌ها و مجردها می‌تواند به‌درخواست متقاضی ۱۰ یا ۱۲ سال تعیین شود. یک فرد مجرد باید ماهانه شش میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و یک زوج هر ماه حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اقساط پرداخت خواهد کرد.

منبع: خرداد

کلیدواژه: بازار مسکن قیمت مسکن مالیات بر معاملات مکرر مسکن میلیارد تومان نهضت ملی مسکن میلیون تومان واحد مسکونی حال حاضر بازار مسکن دو میلیارد متوسط قیمت هزار تومان

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.khordad.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خرداد» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۷۸۳۳۸۷ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

پرداخت تسهیلات ۵۵۰میلیاردی به مددجویان اردستان

قائم مقام کمیته امداد اصفهان گفت: سال گذشته ۵۵۰ میلیارد ریال به مددجویان کمیته امداد اردستان تسهیلات پرداخت شده است. - اخبار استانها -

به گزارش خبرگزاری تسنیم از اردستان، نبی‌اله اله‌دادی ظهر امروز در جلسه تکریم و معارفه کمیته امداد اردستان اظهار داشت: ما در کمیته امداد شهرستان اردستان 2 هزار و 400 نفر خانواده تحت حمایت داریم که بالغ بر 4 هزار و 800 نفر بوده و به لطف خدا و توفیقاتی که تاکنون بوده است برای اینکه مددجو تحت حمایت خود بگیریم محدودیتی نداشته‌ایم و هر مددجویی که تحت دهک سه باشد و به ما معرفی کنند با یک تحقیقات محلی او را تحت حمایت خود قرار می‌دهیم.

وی افزود: شاهد بودیم در چند روز گذشته 33 هزار نفر خانواده کشور برای آنان مسکن تهیه شد و سهم استان اصفهان 837 مسکن بود که این برای استان اصفهان بسیار کم است اما در شهرستان اردستان خوب بوده است و هر جایی که مدد جویان زمین داشته باشند و با تفاهمی که با بنیاد مسکن و سپاه و کمیته امداد باشد آماده هستیم تا مسکن احداث کنیم.

قائم مقام کمیته امداد استان اصفهان با بیان اینکه در شهرستان اردستان هنوز 200 خانواده مستاجر مددجو وجود دارد، گفت: ما آمادگی داریم تا در صورت در اختیار قرار دادن زمین برایشان مسکن تهیه کنیم و اولویت امداد بعد از مسائل فرهنگی و اقتصادی و معیشتی اشتغال است تا بتوانیم خانواده‌ها را توانمند کنیم در حالی که اولویت اولمان آموزش است.

وی ابراز داشت: کمیته امداد اردستان در سال گذشته 170 نفر آموزش توانمندسازی داشتند که این آموزش انجام شده است و حدود 108 درصد تحقق داشته که این از آمار تعهدشان بیشتر بوده است و این نشان می‌دهد که در موضوع آموزش بسیار خوب کار کرده‌اند و حدود 550 میلیارد ریال تسهیلات در شهرستان اردستان وارد شده تا بتوانیم خانواده‌ها را برای اشتغال پایدار آماده کنیم که با تمام فرایندهایی که برای دریافت تسهیلات وجود دارد، توانسته‌ایم 90 درصد این تسهیلات را جذب کنیم و امسال کمی سهمیه تسهیلاتمان بیشتر شده است که امید است بتوانیم با همکاری تمام مجموعه‌ها آن را جذب کنیم؛ دغدغه ما فقط موضوع معیشت مددجویان کمیته امداد است تا بتوانیم خدمت بیشتری انجام دهیم و با تمام سازمان‌ها تفاهم‌نامه جهت همکاری داریم.

اعطای 7 هزار میلیارد تومان تسهیلات از محل اعتبار مالیاتی

به گزارش تسنیم؛ در این جلسه محمد جواد شفیعی به عنوان رئیس جدید کمیته امداد اردستان معرفی و از خدمات ابوالقاسم صادقی به عنوان رئیس پیشین کمیته امداد شهرستان اردستان تجلیل شد.

انتهای پیام/802/.